Preliminare

Contratto, da stipularsi in forma scritta, con il quale le parti si obbligano vicendevolmente alla stipula di un futuro contratto definitivo (cd. atto pubblico di compravendita o semplicemente rogito) con il quale viene trasferita la proprietà dell’immobile. Con il preliminare quindi una parte, proprietaria dell’immobile e denominata parte promittente venditrice, si obbliga a vendere all’altra parte, denominata parte promissaria acquirente, che si obbliga ad acquistare, la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti. Il preliminare di compravendita è un contratto a prestazioni corrispettive secondo cui se uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.

Proposta d’acquisto

Dichiarazione scritta resa dal potenziale promissario acquirente di voler acquistare l’immobile a un determinato prezzo e secondo determinate modalità e termini. Solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare incaricata a vendere l’immobile ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di caparra. L’accettazione da parte del venditore della proposta irrevocabile di acquisto, trasforma la stessa in un vero e proprio contratto preliminare di compravendita, con impegni vincolanti. Il venditore prima della sua sottoscrizione rimane in ogni caso libero di valutare altre proposte di acquisto.

Incarico di vendita

Contratto con cui il proprietario dell’immobile conferisce ad un’agenzia immobiliare regolarmente abilitata, il compito di trovare l’acquirente del proprio immobile entro un determinato termine a delle condizioni prestabilite. L’incarico di vendita (verbale o scritto) può essere:

    • In esclusiva: con cui il proprietario venditore conferisce il compito di trovare l’acquirente ad una sola agenzia immobiliare;
    • Senza esclusiva/Libero: per cui il venditore può affidare la vendita dell’immobile anche ad altre agenzie immobiliari regolarmente abilitate.

Procura (a vendere o acquistare)

Atto unilaterale con il quale un soggetto, il rappresentato, attribuisce ad altro soggetto, il rappresentante, il potere di rappresentarlo nelle trattative e nelle contrattazioni. La procura a vendere e acquistare beni immobili prevede obbligatoriamente la forma scritta, tramite scrittura privata autenticata o atto pubblico. Il contenuto della procura stabilisce i limiti entro cui il rappresentante è libero di muoversi affinchè gli effetti ricadano sul rappresentato.

Rogito

Atto definitivo di compravendita con il quale le parti si obbligano a pagare il prezzo, consegnare il bene immobile e prestare le garanzie previste dalla legge. Con il rogito avviene il passaggio di proprietà dell’immobile. Si tratta di un atto notarile stipulato a spese della parte acquirente, che viene trascritto nei Registri Immobiliari.

Cessione di contratto

Istituto previsto e disciplinato dagli artt. 1406 e ss. del codice civile, attraverso cui ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta. Nella prassi si ha una cessione del contratto quando una parte, detta cedente, si accorda con un’altra, detta cessionario, per trasferire in capo a quest’ultima l’insieme di tutti i rapporti attivi e passivi contenuti nel contratto ceduto. La cessione del contratto può avvenire sia a titolo gratuito, sia a titolo oneroso. Tutti i dettagli sono in ogni caso inseriti nel contratto di cessione, stipulato tra cedente e cessionario.

Donazione

Atto di autonomia privata col quale una parte, il donante, intenzionalmente arricchisce l’altra, il donatario, disponendo di un proprio diritto (es. la proprietà di un immobile) o assumendo un’obbligazione, senza conseguire un corrispettivo. La donazione, essendo di norma irrevocabile ad opera di una delle due parti, deve essere conclusa tramite notaio per atto pubblico, alla presenza di due testimoni. Tale strumento può risultare problematico ai fini della circolazione dei beni donati, in quanto si tratta di un atto soggetto a revocazione per sopravvenienza di figli del donante, qualora agli stessi non sia già stata riservata una quota di eredità legittima.

Ipoteca

Diritto reale di garanzia costituito a favore di un creditore su beni immobili del debitore (o beni mobili registrati), al fine di assicurare con la vendita forzata dei medesimi l’adempimento di un’obbligazione. Il Codice civile riconosce tre tipologie di ipoteca:

    • Legale: sorge a garanzia degli obblighi derivanti dalla vendita dell’immobile;
    • Giudiziale: iscritta a seguito di una condanna al pagamento di una somma di denaro, all’adempimento di un’obbligazione o al risarcimento di danni;
    • Volontaria: iscritta volontariamente dal proprietario dell’immobile e concessa con atto pubblico o scrittura privata autenticata, a seguito di una richiesta di mutuo, per concedere garanzia sull’immobile acquistato.

Caparra confirmatoria

Consegna di una somma di denaro o di beni fungibili da parte del potenziale acquirente a dimostrazione della serietà dell’impegno ad onorare le condizioni contrattuali. La caparra ha una triplice funzione:

    • Funge da conferma del contratto;
    • Anticipo della prestazione;
    • Andennizzo preventivo per eventuale inadempimento o ritardo. A tal proposito è importante citare l’art. 1385 cc. per cui “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.

Oltre alla caparra confirmatoria, esiste anche la cappa penitenziale, con cui le parti possono stabilire, fin dal principio, la possibilità di recedere dal contratto a fronte di un corrispettivo.

Imposta di registro

Tributo, in particolare imposta indiretta, dovuto per la registrazione di determinati atti giuridici presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione si effettua a seguito del versamento dell’imposta e mediante la presentazione dell’atto in duplice copia presso l’Ufficio del Registro. La legge prevede un termine di registrazione fisso, a seconda della tipologia dell’atto, e generalmente fissato in 20 giorni dalla stipula. L’imposta viene calcolata con un’aliquota percentuale in base al contenuto dell’atto o in misura fissa.

Atto di provenienza

Documento che attesta la titolarità giuridica sull’immobile in capo ad un soggetto, persona fisica o giuridica. Gli atti di provenienza più comuni possono essere gli atti notarili (es. compravendita, donazione) e le dichiarazioni di successione.

Flipping

Termine proveniente dagli Stati Uniti utilizzato per descrivere l’attività lucrativa e strategica consistente nell’acquistare, ristrutturare e rivendere immobili nel breve periodo. 

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