Come si gestisce una ristrutturazione per massimizzare il profitto di un investimento immobiliare

Come si gestisce una ristrutturazione per massimizzare il profitto di un investimento immobiliare

Nel mondo degli investimenti immobiliari esiste una credenza che risulta essere totalmente errata e fuorviante.

Soprattutto per chi si approccia a questo lavoro, questa convinzione può risultare un grande limite. 

Si crede che per diventare investitori immobiliari sia necessario conoscere tutte le nozioni tecniche; diciamo le conoscenze tipiche da geometra oppure, addirittura, da ingegnere. 

Non di rado mi capita di parlare con persone che vorrebbero costruire la loro carriera nel mondo immobiliare e hanno la convinzione di dover prima di tutto studiare tutte le regole tecniche necessarie per saper gestire una ristrutturazione. 

In realtà conoscere i tecnicismi del cantiere è solo una delle ultime capacità che servono per ottenere buoni risultati in questo settore. 

Certo, l’esperienza è sempre utile e in alcuni casi può fare la differenza, ma quella di cantiere non è determinante per completare con successo le tue prime operazioni. 

Infatti, se sei all’inizio, il mio consiglio è di iniziare sempre con operazioni il più semplici possibile. Il motivo l’ho spiegato in modo approfondito in questo mini-corso gratuito che ho rilasciato qualche tempo fa. 

Oggi voglio darti alcune dritte per gestire al meglio un cantiere e ottenere il massimo dal tuo investimento immobiliare.

Se fino ad ora hai pensato che per fare investimenti è necessario essere in possesso di nozioni tecniche approfondite, questo articolo è pensato esattamente per te.

Importante
Se vuoi diventare investitore immobiliare pensare che essere in possesso di tutte le nozioni tecniche (tipiche di geometri o ingegneri) sia la priorità più importante è assolutamente sbagliato.

Visione di insieme

Tra le capacità principali che un investitore immobiliare deve sviluppare c’è sicuramente la visione di insieme. 

Essere in grado di vedere la ristrutturazione a 360° ti permette di non perderti in inutili particolari e mantenere il focus sull’obiettivo principale. 

Ti dico questo perché è abbastanza facile farsi trasportare dalla propria indole e focalizzarsi solo su alcuni aspetti del lavoro. 

Nel caso della fase di ristrutturazione capita che si perda molto tempo nella valutazione dei lavori. Finiture, pavimenti, battiscopa e scelte architettoniche possono rubare molto tempo, specialmente se ti fai trasportare dal gusto di fare i lavori. 

Per questo motivo, una volta definita la tipologia di ristrutturazione (che dovresti aver individuato all’inizio dell’operazione) non devi far altro che controllare che tutte le attività necessarie allo svolgimento dei lavori vengano eseguite secondo le tue indicazioni. 

Ti capiterà molto spesso di doverti occupare di piccoli problemi che in alcuni casi sembreranno difficilmente risolvibili. 

In ogni caso, cerca di pensare a quale effetto avrà la tua soluzione a quel problema sul risultato finale.

Ti renderai conto che la maggior parte degli imprevisti che accadono in cantiere sono risolvibili e non pregiudicano la buona riuscita dell’operazione. 

Non ingrandirli più del dovuto e affrontali con la serenità che avrai grazie alla visione di insieme. 

Una caratteristica da sviluppare
Se vuoi ottenere successo negli investimenti immobiliari, devi sviluppare la capacità di vedere le situazioni nel loro insieme; diciamo dall’alto. Più sarai bravo in questo, maggiori saranno le tue capacità di valutazione che ti permetteranno di prosperare in questo settore.

Conoscere il mercato e il target di riferimento

A costo di risultare noiosa, ripeterò questo concetto all’infinito. 

Conoscere il mercato e il target a cui ti riferisci quando ti approcci ad un’operazione immobiliare è la chiave di volta di questo lavoro. 

Puoi essere un bravissimo architetto, saper individuare immobili a prezzi stracciati, ma se non conosci il mercato e il target, è molto probabile che tu stia andando incontro a grossi problemi. 

Ben più importante degli aspetti tecnici (per i quali puoi sempre assoldare geometri ed ingegneri) conoscere il mercato in cui ti stai muovendo si rispecchia anche nella ristrutturazione. 

Come distribuire gli spazi, aumentare il numero di stanze, procedere con un frazionamento piuttosto che mantenere un appartamento di ampie dimensioni sono scelte che possono essere fatte solo in relazione al target a cui pensi di rivendere il tuo immobile. 

Certo, ti servirà anche un tecnico che ti aiuti a capire cosa si può fare a livello catastale e urbanistico, ma sapere che genere di appartamento sarà maggiormente apprezzato è una conoscenza che non potrai delegare a nessun altro.

Per questo, la mia seconda dritta per gestire al meglio la ristrutturazione di un immobile da rivendere è questa: investi del tempo per capire quali sono gli aspetti maggiormente ricercati nelle case della tua zona e individua chi è il tuo cliente target.
Una volta fatto questo esercizio, orienta la ristrutturazione seguendo questi canoni. 

In questo modo avrai molti meno dubbi quando dovrai prendere decisioni importanti in merito ai lavori da effettuare.

Come ristrutturare?
A questa domanda puoi rispondere in modo adeguato solo se sai a che tipologia di cliente potrà interessare il tuo immobile. Tutte le scelte sulla riqualificazione dell’immobile che fai devono essere collegate al target di riferimento.

Fai le cose semplici

Stai facendo i tuoi primi passi nel flipping immobiliare? Allora devi rendere le cose il più semplici possibile. 

Mi rendo conto che potresti essere in una situazione in cui è difficile trovare immobili e in cui sembra che tutte le occasioni vengono raccolte dagli altri.
Il protrarsi di questa condizione potrebbe portarti a cercare operazioni più complesse, dove la concorrenza sembrerebbe essere minore. 

A livello logico questa considerazione è assolutamente sensata, ma in pratica nasconde delle insidie.

Specialmente se ti trovi all’inizio, approcciarsi a ristrutturazioni complesse può rappresentare un vero e proprio incubo.
Per questo motivo, il mio consiglio è di avere pazienza e non cedere alla fretta di voler fare a tutti i costi un’operazione. 

Per esperienza posso dirti che i primi immobili sono i più difficili da trovare.
Questo perché all’inizio non hai ancora una conoscenza approfondita del mercato e la tua rete di professionisti è, per forza di cose, molto limitata.

Se non riesci a trovare l’immobile giusto con cui iniziare, rivedi la tua metodologia di ricerca.

Concentrati solo su poche tipologie di immobili e diventa “esperto” di quelle particolari tipologie. In questo modo, col passare del tempo sarai in grado di realizzare conti economici velocemente e sapere accuratamente qual è il prezzo di rivendita più probabile. 

Dal punto di vista della ristrutturazione, focalizzarsi solo su alcune tipologie, ti porterà a ritrovare sempre le stesse casistiche. Così facendo approfondirai man mano tutte le problematiche che potresti trovare durante la ristrutturazione di questi immobili. 

Agendo in questo modo, limiterai al massimo le sorprese e le complicazioni durante la ristrutturazione.

Saggezza e buon senso si ottengono in tre modi: primo con la riflessione, che è la cosa più nobile; secondo attraverso l’imitazione, che è la cosa più semplice; e terzo con l’esperienza, che è la cosa più amara di tutte.

Confucio

Sii più preciso possibile per avere tutto sotto controllo

L’ultimo consiglio che voglio darti per gestire al meglio la ristrutturazione di un immobile da rivendere è questo: sforzati di essere sempre molto preciso. 

In un cantiere, per quanto piccolo possa essere, ci sono sempre molte dinamiche da tenere sotto controllo. 

Tecnici, impresa, fornitori e artigiani…avere a che fare con tutti questi soggetti può risultare frustrante. Quindi sii molto preciso nella comunicazione con tutti i soggetti coinvolti e vigila sempre sul loro operato. 

La regola “fidarsi è bene, ma non fidarsi è meglio” in questo ambito deve diventare un mantra. Fin quando non avrai costruito la tua squadra di fiducia, cantiere dopo cantiere, il tuo lavoro sarà soprattutto quello di controllare che tutti i professionisti facciano ciò che ti hanno promesso e che avete concordato. 

Una cosa fondamentale, che ho imparato a mie spese, è quella di utilizzare sempre dei contratti vincolanti.
Stabilisci tempistiche, obblighi e penali da pagare nel caso in cui i patti non vengano rispettati; in questo modo, l’impegno di chi lavorerà per te sarà ulteriormente garantito e tu potrai gestire il cantiere più serenamente.

Fai rispettare le promesse

Molto spesso il contratto da siglare con l’impresa viene sottovalutato. Ci si basa sulla fiducia e basta. Ricordati sempre che si sta parlando di lavoro e, per questo motivo, devi sempre tutelarlo. Il modo migliore è prevedere un contratto con l’impresa dove tutti i punti più importanti vengono messi nero su bianco. Con questa precisione, ridurrai al minimo imprevisti e discussioni.

Con l’articolo che hai appena letto ho voluto darti alcune indicazioni per affrontare la ristrutturazione in un’operazione di flipping immobiliare. 

La fase dei lavori è una delle fasi più delicate perché è il momento in cui puoi compromettere pesantemente il conto economico e ridurre se non addirittura annullare i tuoi guadagni. 

Segui le indicazioni che ti ho dato e i lavori nelle tue operazioni immobiliari saranno più sicuri e più semplici da gestire.

Le linee guida da seguire se vuoi ristrutturare un immobile e venderlo

Le linee guida da seguire se vuoi ristrutturare un immobile e venderlo

Le persone spesso si avvicinano al mondo degli investimenti immobiliari perché subiscono il fascino della casa. 

Probabilmente è capitato anche a te. 

Hai iniziato ad interessarti di investimenti immobiliari perché attirato da una propensione per il gusto del ristrutturare casa o comunque da una sorta di passione per gli appartamenti nuovi. 

Quello della ristrutturazione è un aspetto molto interessante ed è sicuramente uno dei più importanti che riguarda il lavoro di investitore immobiliare. 

Su questo, soprattutto chi è inesperto, rischia di incontrare diversi problemi e mettere a repentaglio la buona uscita di un’operazione immobiliare. 

Quando si ristruttura una casa è molto facile “farsi prendere la mano” oppure non riuscire a gestire al meglio gli imprevisti e ritrovarsi a sforare di migliaia di euro il conto economico previsionale. 

Dato che ultimamente mi è capitato sempre più spesso di affiancare persone che stanno muovendo i primi passi in questo settore, mi sono accorta che nella ristrutturazione, per un principiante, si nascondono molte più insidie di quelle che si immaginano. 

È per questo motivo che ho deciso di scrivere l’articolo che stai leggendo, in cui ti dò 4 linee guida per gestire al meglio una ristrutturazione per vendere un immobile. 

Consiglio
A proposito del conto economico, ho già parlato di una voce che non può mai mancare al suo interno se vuoi opereare in modo sicuro. Guarda >> cliccando qui.

Linea guida #1: Target is king

Il target di riferimento, ovvero i potenziali clienti che potranno acquistare la casa, è la cosa più importante a cui devi prestare attenzione. 

Tutto parte dall’analisi delle persone che saranno interessate all’immobile una volta ristrutturato. 

Se conosci il mercato in cui ti stai muovendo, conosci anche qual è il target a cui devi riferirti, i suoi gusti, le caratteristiche che cerca in una casa e la sua capacità di spesa. 

Diciamo che se conosci in modo approfondito il mercato, sai esattamente chi saranno le persone che potranno apprezzare e, quindi acquistare l’appartamento una volta ristrutturato. 

Se invece non conosci il mercato in cui ti muovi e hai dei dubbi su chi potrebbero essere le persone interessate, il mio consiglio spassionato è quello di investire del tempo per comprendere a fondo le dinamiche della zona in cui vuoi lavorare, in modo tale da arrivare a definire il cliente target in modo preciso e affidabile. 

A tal proposito ho da poco reso disponibile un corso ideato proprio per aiutarti in questo compito. Analizzare e studiare il mercato. 
Clicca qui per leggere di cosa si tratta e come può aiutarti.

Perché è così importante conoscere quello che viene definito “cliente target”?

Perché in base alle sue esigenze, gusti e al budget che avrà a disposizione dovrai regolare il grado di ristrutturazione.

Ora voglio farti un esempio in modo da essere più chiara possibile. 

Se vendi un trilocale in una zona periferica, dove la maggior parte delle famiglie che cercano casa ha una capacità di spesa limitata, la scelta delle finiture che utilizzerai sarà guidata soprattutto dal cercare di risparmiare il più possibile. 

Perché sai che per quanto tu possa eseguire lavori particolaremente “preziosi”, non potresti comunque alzare il prezzo di vendita. 

Invece, nel caso in cui ti trovassi a vendere un appartamento in una zona particolarmente signorile della città, cercare di risparmiare a tutti i costi sulle finiture potrebbe risultare un errore fatale. Perché il target in questione, avendo un budget più elevato, cerca sicuramente finiture di livello più alto.

Quindi tieni sempre a mente questa cosa: 
prima di definire il costo di una ristrutturazione domandati a chi interesserà l’appartamento che vuoi vendere.

Attenzione
Una piccola ma dovuta precisazione a cui tengo particolarmente. Cercare di spendere il meno possibile per ristrutturare non significa far eseguire dei lavori di basso livello. Troppo spesso vedo aspiranti investitori immobiliari spendere la metà del budget “normale” e consegnare immobili di qualità assolutamente inaccettabile. Ecco, lavorare in questo modo diventa, sul lungo periodo, pericoloso sia per l’investitore, sia per chi vivrà la casa.

Linea guida #2: Lavora in modo intelligente

Work smarter not harder.

Ovvero “lavora in modo più intelligente, non più duramente”. È un modo di dire che calza a pennello a questo lavoro, specialmente quando si tratta di ristrutturazioni. 

Molte volte ci si arrovella per ridistribuire spazi interni oppure scovare soluzioni di design all’avanguardia per l’appartamento che si sta ristrutturando. 

La verità è che, nella maggior parte dei casi, le scelte semplici risultano essere le migliori. 

Innanzitutto per quanto riguarda i costi.
Infatti quando semplifichi le opere di cantiere, anziché complicarle con richieste particolari, hai due grandi vantaggi: 

– diminuire i costi;

– diminuire i tempi di realizzo.

Mi sono trovata molte volte nella situazione di rinunciare a scelte di cui mi ero “innamorata” perché sapevo che sarebbero costate troppo, oppure avrebbero richiesto tempo maggiore per essere realizzate. 

Un investitore immobiliare non è un architetto.
Un investitore immobiliare è un ottimizzatore. 

Questa definizione può sembrarti un po’ strana, ma lascia che ti spieghi…

La parola ottimizzatore mi piace molto perché rende bene l’idea. Il lavoro di investitore immobiliare è quello di trasformare un immobile che, generalmente, non vuole nessuno in una casa particolarmente attraente.
È possibile farlo guadagnandoci solo se si è in grado di ottimizzare le risorse.

Ottimizzare significa trovare sempre la soluzione migliore, in relazione al costo che richiede per essere seguita. 

Quindi, quando ti trovi di fronte ad una scelta in una ristrutturazione, ricordati sempre di pensare a quale via è più semplice e qual è il modo per ottimizzare il lavoro.

Consiglio
Per fare investimenti immobiliari è necessario diventare un ottimizzatore di ogni risorsa, non solo di denaro. Su tutte, il tempo è tra le più importanti. Impara a gestire sempre meglio il tuo tempo e quello dei tuoi collaboratori. Impegnarti in questo senso ti permetterà di crescere ogni giorno. 

Linea guida #3: Fai attenzione ai dettagli

Si dice molto spesso che i dettagli fanno la differenza.
Niente di più vero, specialmente se si parla di ristrutturazioni. 

Ti è mai capitato di entrare in un appartamento ristrutturato e renderti conto che i lavori che erano stati appena eseguiti non fossero un granché?

Cosa ti dava l’idea di scarsa qualità?
Sicuramente i dettagli che, messi insieme l’uno all’altro, davano l’idea di poca cura e qualità bassa. 

Nel momento in cui ristrutturi un immobile, fai in modo che chi si occupa dei lavori sia un professionista attento ai dettagli. 

Avere dettagli curati all’interno dell’appartamento significa avere un riscontro migliore in fase di vendita. 

I clienti, per la maggior parte, non sono tecnici, ma ciò non significa che non percepiscano comunque alcune cose. Ti garantisco che gestire al meglio i dettagli (anche quelli che potrebbero sembrare irrilevanti) della ristrutturazione sarà uno sforzo che darà i suoi frutti in fase di vendita.

Linea guida #4: Fai quadrare i conti e metti a tacere il designer che c’è in te

Parliamo di investimenti e quindi è necessario che la nostra attività sia guidata dai numeri. 

Se hai definito un budget di spesa massimo per i lavori da fare, devi essere in grado di rispettarlo. Sempre. 

È vero, può capitare di avere un imprevisto, ma questo deve sempre essere messo in conto. 

Al netto della voce imprevisti presente nel tuo conto economico, devi fare in modo che i costi non vengano mai superati. 

Ti capiterà, nel mezzo del cantiere o in fase di definizione dei lavori da effettuare, di essere tentato di aggiungere “optional” in più che non erano stati calcolati. 

In questi momenti devi ragionare a mente fredda e comprendere se la spesa in più che vuoi sostenere può rappresentare effettivamente un valore aggiunto all’immobile oppure no. 

Ti renderai conto che, più spesso di quanto si possa immaginare, farsi prendere la mano con lavoretti extra è molto facile. 

Questo è un errore tipico di chi inizia a fare investimenti. 

Sii un freddo calcolatore e fai tacere il designer di interni che c’è in te. 

Come ho scritto all’inizio dell’articolo, tutti noi subiamo il fascino della casa ed è bello che sia così, ma non dimenticare mai che se fai investimenti immobiliari il tuo obiettivo è quello di far quadrare i conti. 

Con questo breve articolo ho voluto darti 4 linee guida da seguire quando ti approcci alla ristrutturazione di un immobile per investimento. 

Hai già ristrutturato qualche immobile?
Quali sono state le difficoltà che hai incontrato?

Scrivilo qui sotto nei commenti.